為進一步加強我市商品房預售款的監督管理，維護商品房購銷雙方的合法權益，根據《廣東省商品房預售管理條例》和《汕頭經濟特區商品房銷售條例》等有關法規的規定，結合我市房地產市場實際情況，我局擬訂了《商品房預售款監督管理暫行辦法》（征求意見稿）。現向社會公開征求意見，有關意見請于2021年8月30日前送至我局，逾期視為沒有意見。

      （聯系電話：88461937；電子郵箱：stscglk@163.com）

      附件：《商品房預售款監督管理暫行辦法》（征求意見稿）

汕頭市住房和城鄉建設局                

2021年8月13日                     

汕頭市住房和城鄉建設局商品房預售款監督管理暫行辦法

目  錄

第一章  總則

第二章  一般規定

第三章  預售款的存入、使用

第四章  監督管理

第五章  法律責任

第六章  附 則

第一章總則

第一條 【目的依據】為進一步加強我市商品房預售款的監督管理，保證商品房預售款專款專用，維護商品房購銷雙方的合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣東省商品房預售管理條例》《汕頭經濟特區商品房銷售條例》和《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）等法律、法規的規定，結合我市房地產市場實際情況，制定本辦法。

第二條 【適用范圍】凡在本市行政區域內經批準預售的商品房預售款的收存、使用和監督管理工作,適用本辦法。

第三條 【預售款定義】本辦法所稱商品房預售款，是指預購人依照合同的約定，預先支付給房地產開發企業，在商品房驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

第四條 【監管部門】汕頭市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住建局）負責監督指導全市商品房預售款監管工作，并直接負責金平區、龍湖區（含高新區、華僑試驗區）商品房預售款監管工作。其他區（縣）相應的職能部門負責組織實施本行政區域內商品房預售款監管工作。商品房所在地承擔商品房預售款監管職能的部門（下稱監管部門）可以委托下屬機構開展本區域商品房預售款監管具體工作。

第二章  一般規定

第五條 【開設監管戶】房地產開發企業（下稱開發企業）進行商品房預售前，應當在汕頭經濟特區的商業銀行開設預售款專用賬戶，且一個專用賬戶只能用于一個商品房項目。商品房項目規劃批準分期建設的，可按分期建設范圍分別開設專用賬戶。專用賬戶名稱應為“‘房地產開發企業名稱’加‘商品房預售款監管專用資金’”。專用賬戶不得捆綁設定任何自動劃賬功能。

（一）專用賬戶的數量

開發企業可根據需要增加專用賬戶數量。但每個商品房項目（或分期建設項目）的專用賬戶總數原則上不超過3個。

（二）增設或變更預售款專用賬戶程序

1.開發企業向監管部門提出申請，并提交以下資料：

增設專用賬戶的，提交已開戶銀行同意開發企業增加或變更專用賬戶的書面意見；變更專用賬戶的，提交開發企業與原開戶銀行達成的書面協議，該協議應明確將原專用賬戶結余資金轉入新專用賬戶。

需要變更專用賬戶時，開發企業憑監管部門同意劃轉結余資金的文件，將原專用賬戶結余資金轉入新專用賬戶。

2.開發企業將增設或變更專用賬戶后的預售款監管協議送商品房預售許可部門備案，變更《商品房預售許可證》的有關注記。

3.監管部門收取變更注記后的《商品房預售許可證》（復印件）存檔。

預售款監管和預售證核發為同一部門的，上述流程事項應一次性收件，合并辦理。

第六條 【簽訂監管協議】開發企業申請商品房預售許可前，應當與監管部門、監管資金開戶銀行（以下簡稱監管銀行）三方簽訂商品房預售款監管協議（以下簡稱監管協議）。

（一）開發企業向監管部門提出申請，并在粵安居系統上傳并提交以下資料：

1.企業營業執照；

2.開發企業資質證書；

3.法定代表人身份證明、被委托人身份證明，法人授權委托書；

4.土地使用權證明文件；

5.建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；

6.商品房預售款專用賬戶開戶證明；

7.標準地名、門牌批準文件。

為方便企業，預售款監管和預售證核發是同一部門的，原則上預售款監管協議簽訂和預售證核發申請應一次性收件，合并辦理。

（二）監管部門審查同意后，與開戶銀行、開發企業簽訂預售款監管協議。

第七條 【建立監管檔案】商品房項目取得《商品房預售許可證》后，監管部門收取下列資料建立預售款監管檔案：

（一）《商品房預售許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房預售款監管協議》（復印件）；

（二）項目發包合同及項目施工計劃、用款計劃表（復印件，經監理單位加具審查意見）；

（三）建設工程預算書（原件）結論及施工圖審查結論（復印件，經監理單位加具審查意見）；

（四）建設監理工作月報表（原件）；

第八條 【核實工程總造價】資金監管部門按照《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十七條規定，根據有資質的工程造價機構核算結果，結合施工圖審查結果、建設工程承包合同確認工程總造價款，并以總造價款為基數，對項目工程用款進行總控制。工程總造價款為該項目全部建設費用，包含項目建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等相關建設費用總額及稅費等。

（一）項目建設過程因不可預見的原因需要變更工程總造價的，必須由建設單位和施工方按施工管理有關程序在經相關設計、監理單位、有資質的工程造價機構和施工圖審查機構確認，出具工程造價預算變更證明。

（二）整個項目建設工程存在由開發企業多重發包情況的，建設單位應依據相關規定按相應范圍申辦《建筑工程施工許可證》。

第九條 【解除預售款監管】商品房項目取得《商品房現售備案回執》后，監管戶同步撤管。預售期間商品房已全部出售并完成竣工驗收備案，無需辦理現售備案的，開發企業直接向監管部門申請解除預售款監管。

開戶銀行憑監管部門的審批意見辦理賬戶撤銷監管手續。預售款監管和《商品房現售備案回執》辦理為同一部門的，上述流程相關事項應一次性收件，合并辦理。

第三章 預售款的歸集、使用

第十條 【預售款歸集】商品房項目取得《商品房預售許可證》前，開發企業不得收取預售款(包括認購款、預訂款等)；商品房項目取得《商品房預售許可證》后,才能將專用賬戶用于收取預售款。

第十一條 預購人應當按合同約定的付款時間，通過本人銀行賬戶將商品房預售款直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向預售人換領交款收據。開發企業不得通過開設的或關聯的銀行賬戶，大額提取現金，并擅自以購房人名義繳入監管賬戶。開戶銀行不得配合相關違規行為，并應確保購房款由購房人賬戶直接繳入監管賬戶。

第十二條 開戶銀行應實時通過粵安居系統錄入購房人繳款情況并上傳存款憑證；未按規定上傳憑證的，不能辦理合同備案。

第十三條 以商業貸款或住房公積金貸款方式購房的，開發企業應在商品房買賣合同注記有“貸款金額直接劃入本項目預售款監管專用賬戶”的相應內容。

第十四條 【預售款歸集率】預售款歸集率=已到賬預售款/應到賬預售款×100%。應到賬預售款可根據當時按揭銀行放款期限長短相應調整計算節點。

預售款歸集率不足的，監管部門應要求開發企業書面說明原因；預售款歸集率不足85%時，監管部門可停止受理該項目的預售款使用申請。開發企業以購房人未能及時交付購房款，或貸款銀行未能及時釋放按揭款等原因要求暫時核減應歸集的預售款總額的，應提供證明上述情況的材料報監管部門審核。

第十五條 【用款總控制】監管部門按工程總造價對工程款用款進行總控制。

（一）主要材料須由開發企業直接采購、供應的，開發企業必須在建設工程施工總承包合同中明確甲供材料的名稱及數量，并將甲供材料所需價款在合同中予以扣除。

（二）工程款的支付按建設工程施工承包合同及所附工程預算書約定的內容劃入承包單位賬戶。由開發企業直接采購的材料款，可以直接劃入材料供應商賬戶。

（三）具體施工節點、施工進度款和材料款支付須由項目監理單位、承包單位共同確認。需現場勘查的，監管單位要進行現場勘查。

第十六條 【用款計劃】房地產開發企業應根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃，并根據用款計劃申請使用商品房預售款。用款計劃應按照取得預售許可、項目封頂、腳手架拆除、竣工驗收備案等環節設置資金使用節點，并在每個節點留存不低于本辦法規定的留存額度。

第十七條 【用款申請】開發企業按《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十四條規定和資料向監管部門提出用款申請。用于支付本項目所涉及的法定稅款的，提交經稅務部門加具意見的預售款使用申請表。

第十八條 【核準使用】監管部門按《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十五條規定程序審查并在三個工作日內作出予以核準或不核準用款書面答復。

同意使用預售款的，監管部門出具核準意見，開戶銀行憑核準意見辦理預售款撥付手續。不同意使用預售款的，監管部門應當以書面說明理由。

第十九條 【支付稅費】用于支付法定稅費的，根據銀行出具的已歸集預售資金總額的證明材料，原則上在累計已歸集資金總額的10%內核準用款；工程建設進展順利、工程進度已封頂、監管賬戶資金充裕的項目，用于支付稅費的用款額度可以在15%以內控制。

超過重點監管額度的預售款，用于支付稅費額度不受上述比例限制。

第二十條 【支付額度】用于支付工程款的，按施工進度核定支付額度，支付額度依次為：

（一）主體結構封頂前，依據施工進度證明核定工程款額度（該額度不包含預售前已投入的工程款），但累計不得超過工程款總額（含工程款，購買建筑材料、設備款、稅費等，下同）的65%；

（二）主體工程完成，腳手架工程拆除前，依據施工進度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額的85%；

（三）建設工程已竣工驗收前，依據施工進度證明核定工程款額度，但累計不得超過工程款總額的95%。

監管賬戶撤銷前，至少需留存總提取額的5%作為監管備用金。

第二十一條 【重點監管額度】重點監管額度=工程總造價×150%。

根據商品房預售法律法規有關精神，為保護購房人權益，開發企業申請使用的商品房預售款，應優先按工程進度用于批準預售以后后續工程的購買建筑材料、設備和施工進度款及本項目法定稅費。

項目累計歸集預售款總額超過重點監管額度的部分，按《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第四十八條規定管理。

第二十二條 【預售前工程款的提取】項目封頂后，專用賬戶內監管資金留存比例大于剩余工程造價150%的，經開發企業申請、建設工程施工許可證確定的工程施工單位同意，并經監管部門批準，可以支付項目批準預售以前已產生的購買建筑材料、設備款和施工進度款，支付額度仍按第二十條的規定管理。

第二十三條 【解約退款】開發企業與購房人解除商品房買賣合同、認購書的，共同簽署載明購房人收款賬戶的退款申請書，向監管部門申請。經監管部門審查同意，通知開戶銀行將購房款撥回購房人收款賬戶。

第二十四條 【銀行撥款】開發企業持經核準的申請表等材料到開戶銀行辦理專用賬戶撥款手續。開戶銀行必須同步將撥款信息錄入粵安居系統，并上傳撥款憑證。

第二十五條 【公示】監管部門作出核準預售款使用決定后，應及時將核準情況（核準時間、申請用途、用款額度等）在門戶網站公示。建設進度未按施工計劃實施超過3個月的項目，監管部門應在作出核準預售款使用決定前將申請情況（申請時間、申請用途、用款額度、收款單位等）在門戶網站和項目售房處公示3個工作日以上。

第二十六條 【不予核準用款情形】有下列情況之一的，監管部門可不予核準用款申請：

（一）超出用款額度的；

（二）收款單位或申請用途不符規定的；

（三）前一筆用款使用不符合規定的；

（四）開發企業違規收存、使用預售款，未整改的；

（五）不在工程承包施工合同內的工程款范圍用款。

（六）不符合商品房預售款監管的法律法規和本辦法等規定的。

第二十七條 【現金保函】開發企業近三年來（企業成立未滿三年的，為企業成立以來）沒有發生違規收取、使用預售款情況，且同時滿足下列條件的，可憑經監管部門認可的特區范圍內大型商業銀行出具的見索即付現金保函，直接置換同等額度的商品房預售款監管資金。

（一）主體結構已全部封頂，經工程施工單位書面同意并確認前期工程款已經支付完畢。

（二）提供有資質的工程造價咨詢機構出具的項目后續工程量核算結果（重點包含后續工程量造價）。

（三）現金保函置換資金后，監管戶中預留款大于后續工程款的120%。

（四）出具保函的商業銀行承諾在保函期限內收到保函受益人加蓋公章的《保函索賠通知書》后10個工作日內，無條件地、不可撤銷地向保函受益人支付擔保款項到保函受益人指定的賬戶，且無須保函受益人出具任何其他證明。

第二十八條 【差異化管理】為提高預售款監管資金使用效率，促進開發企業遵守和執行商品房預售款監管制度，監管部門可會同房地產行業主管部門或委托房地產行業社會組織實行基于開發企業信用、業績、規模等的企業信用分級制度，對商品房預售款使用、留存比例等實行差異化管理，采取相關扶優罰劣措施。

開發企業信用評價辦法及獎罰措施由行業主管部門另行制定發布。

第四章 監督管理

第二十九條 【監管機構管理】監管機構應當對預售款專用賬戶情況進行及時監督，定期對工程進度情況和銷售情況進行現場巡檢。

第三十條 【監管銀行管理】監管銀行應派專人負責商品房預售款監管工作及預售資金監管系統管理，嚴格按照預售資金監管系統數據接口規范，向預售資金監管系統準確、實時上傳數據。并按監管機構要求實時報送專用賬戶出入賬情況。如發生監管資金被查封、凍結的情形，監管銀行應及時向監管部門書面通報具體情況。

第三十一條 【暫停核準用款情形】房地產開發企業有下列情形之一的，查處期間，監管機構應暫停核準該房地產開發企業的商品房預售款使用申請。已核準尚未撥付的，應書面通知監管銀行暫停預售款專用賬戶的資金撥付。

（一）存在違法違規行為導致項目停工的；

（二）預售項目工程建設存在嚴重質量問題的；

（三）收款單位營業范圍與申請用款用途不符的；

（四）未將預售款全部轉入專用賬戶的；

（五）提供虛假材料或不符合審核標準材料的；

（六）監管部門認定應當暫停撥付的其他情形。

上述有關行為消除后，監管機構應書面通知監管銀行恢復預售款專用賬戶資金的正常撥付。

第五章 法律責任

第三十二條 【開發企業責任】房地產開發企業在商品房預售款收存、使用過程中違反相關法律法規的，由職能部門依法進行處罰，涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。

第三十三條 【監管銀行責任】開戶銀行未經監管機構核準同意，擅自支付商品房預售款或截留、挪用商品房預售款的，上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款，給預購人造成損失的，依法承擔責任。

開戶銀行違反《汕頭經濟特區商品房銷售條例》第五十一條規定，未履行相應監管職責的，除應承擔相應的經濟法律責任外，監管部門三年內不得再與其簽訂預售款監管協議，并通報銀保監部門作相應處理。

開戶銀行未按監管部門撥款通知及時撥款且沒有正當理由的，監管部門應及時對開戶銀行予以警示，情節嚴重的可取消合作關系。

第三十四條 【其他單位責任】施工企業、監理企業提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售款的，依法追究相關責任；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。

第三十五條 【監管部門責任】監管機構工作人員在商品房預售款監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。

第六章 附 則

第三十六條 本辦法為貫徹《汕頭經濟特區商品房銷售條例》的具體辦事程序和操作規范,全市的商品房預售款監管應按照本通知執行。

第三十七條 工程進度進度異常、延期交房問題樓盤項目的預售款監管，按“一案一策”方式，實行專門管理。

第三十八條 本辦法由汕頭市住房和城鄉建設局負責解釋。

第三十九條 本辦法自2021年 月 日起執行，有效期5年。有效期屆滿，需要繼續施行的，根據評估情況重新修訂。